SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – A família de Malise Máximo administra oito imóveis de aluguel na zona leste de São Paulo, a maioria residencial de baixa renda e outra parte comercial, como um galpão de oficina e uma clínica. O patrimônio foi construído pelo sogro dela, imigrante português, num modelo comum de bairro: comércio embaixo, sobradinhos em cima.

Por décadas, ele cuidou de tudo pessoalmente, das visitas aos imóveis ao recebimento do aluguel. Há nove anos, com os avanços da tributação brasileira, a família decidiu profissionalizar a gestão e organizar o patrimônio em empresa, com o contador que a atende há 30 anos.

Pesou o argumento de Malise, funcionária pública aposentada da prefeitura de Lavras (MG), acostumada a ver os impostos do lado de quem cobra. “Muitas pessoas estão sendo pegas de surpresa agora”, diz.

A mudança no setor imobiliário vai muito além dela. O aluguel ganha espaço na moradia do brasileiro: os domicílios alugados cresceram 54% entre 2016 e 2025, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e já são quase um quarto do total. É esse mercado que a reforma tributária vai reorganizar.

A reforma cria o chamado IVA dual, com dois impostos novos: a CBS (federal) e o IBS (de estados e municípios), que substituem PIS e Cofins (contribuições federais sobre o faturamento das empresas), o ICMS (imposto estadual sobre mercadorias e alguns serviços) e o ISS (imposto municipal sobre serviços).

Somados, CBS e IBS devem ficar entre 26,5% e 28%, a ser fixado pelo Senado. É esse conjunto que passa a incidir sobre a locação, hoje tributada basicamente pelo Imposto de Renda. “A locação sempre foi considerada algo que não era nem um serviço, nem um bem. Com o IBS e a CBS, passa a ser uma atividade tributada”, diz Pamela Larissa Miguel, sócia da área tributária do escritório de advocacia Mattos Filho. A cobrança é gradual: a CBS vale plenamente a partir de 2027, e o IBS sobe aos poucos até 2033.

A pessoa física só vira contribuinte se cumprir dois requisitos: mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil (corrigidos pela inflação). Quem os atinge recolhe a partir do ano seguinte, ou já no próprio ano, acima de R$ 288 mil. O pequeno proprietário fica de fora, e o grande, já com contador e advogado, sente menos a mudança. Fica mais exposto quem passou do limite, mas não profissionalizou a gestão.

“Essa pessoa tende a ser acertada em cheio e vai muito provavelmente ser obrigada a emitir nota fiscal e efetuar o recolhimento”, afirma Renato Caumo, sócio da área tributária do escritório Pinheiro Neto Advogados.

Isso não significa abrir empresa: o governo vai reaproveitar o cadastro do CNPJ como identificação técnica, sem mudar a condição jurídica da pessoa, segundo a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS, que adiaram a exigência para janeiro de 2027.

Pamela vê aí o maior risco prático: no Brasil, o problema tributário mais comum hoje não é deixar de pagar, e sim errar uma obrigação acessória, como prazos, sistemas e formulários, o que já rende penalidades. Parte dessas regras operacionais, destaca, vem por notas técnicas, e não pela lei em si.

Apesar da burocracia, a conta não é tão pesada quanto parece: a lei reduziu a alíquota em 70% para qualquer aluguel, residencial ou comercial, caindo para cerca de 8%. A razão, explica Moira Toledo, diretora de Risco e Governança da Lello Imóveis, está na dinâmica do setor: em uma fábrica, o imposto pago em cada etapa vira crédito para abater o da etapa seguinte; no aluguel, não há essa cadeia, porque o imóvel já existe e só é alugado, sem compra e revenda.

Na locação residencial soma-se ainda o redutor social: R$ 600 abatidos do valor do aluguel antes de calcular o imposto, o que pode zerar a cobrança em contratos baratos. Já quem aluga por temporada, em prazos curtos, não tem direito a nenhum desses descontos: paga como hotel, com redução menor, de 40%.

Caumo destaca a situação dos “colivings”, moradias compartilhadas com quarto privativo e áreas comuns, como cozinha e sala, que somam ao aluguel serviços como limpeza e espaços compartilhados de trabalho, o “coworking”. Como cada serviço ganha nota fiscal própria, isso dá à Receita mais visibilidade, o que pode levar à reclassificação como hospedagem, sem os benefícios da locação residencial.

O mesmo controle fiscal da nota obrigatória tende a alcançar quem recebe aluguel sem declarar: as regras do Imposto de Renda não mudam, mas a Receita ganha mais visibilidade sobre esses rendimentos, segundo Caumo.

Para o IBS e a CBS, a regra da pessoa jurídica não tem piso de imóveis, nem de receita: toda empresa que aluga imóveis é contribuinte desses novos tributos, diferentemente da pessoa física, que só se enquadra ao passar dos limites. É justamente o caso da família de Malise, que foi além do CNPJ cadastral e constituiu empresa de fato.

Os dois regimes pagam CBS e IBS de forma semelhante, e a diferença de carga está no Imposto de Renda, que já existia antes da reforma: na pessoa física, recai sobre o valor cheio do aluguel; na empresa, só sobre uma fração presumida do lucro.

Somando esse imposto aos cerca de 8% de CBS e IBS, um estudo do tributarista Guilherme Manier, do Viseu Advogados, simulando uma carteira de R$ 500 mil anuais em aluguéis, projeta que, com o sistema em pleno vigor, em 2033, a carga total pode ficar em 35,9% na pessoa física contra 16,1% na empresa.

Apesar do desconto de 70% e do redutor social, o efeito final sobre o inquilino ainda é incerto. Hoje, o reajuste do aluguel segue apenas um índice de preços, normalmente o IGP-M ou o IPCA, à escolha das partes em contrato, sem nenhuma relação com a carga tributária do imóvel.

Ou seja, a correção é pela inflação, uma vez por ano. Com a reforma, o imposto passa a vir “por fora” do preço, como uma linha à parte.

Se esse valor extra será repassado ao locatário ainda dependerá do que está escrito em cada contrato: alguns já preveem que o inquilino arca com qualquer aumento de carga tributária, outros trazem uma cláusula específica de reequilíbrio para casos assim, e outros simplesmente não tratam do tema.

Como essa divisão é convenção entre as partes, contratos parecidos podem ter desfechos bem diferentes. Pamela, do Mattos Filho, alerta para um risco à parte: nem todo aumento será proporcional ao imposto, porque alguns proprietários podem usar a reforma como pretexto para reajustes maiores do que o justificado.

É o caso da família de Malise, com locações de 20 e 30 anos firmadas pelo sogro. E a incerteza não é só de quem aluga: a família também é inquilina no imóvel onde mantém uma lavanderia na Mooca, zona leste da capital paulista. “Temos as duas mãos: somos inquilinos e proprietários”, diz Malise. “Não é possível dizer de forma generalizada se vai chegar ao aumento de aluguel. Ainda estamos às escuras.”

Moira lembra que a alíquota do IVA deve ficar entre as mais altas do mundo porque a reforma administrativa, que poderia reduzir custos na máquina pública, não avançou. O que afasta o investidor, diz, não é o imposto em si, mas a incerteza sobre o tamanho da conta até as regras se estabilizarem.

A família de Malise segue no caminho de adaptação. A empresa, dona dos imóveis e futura contribuinte, facilitou a sucessão entre os três filhos após a morte do sogro, há quatro anos. O passo mais recente foi contratar uma imobiliária para administrar os imóveis e, se autorizado, emitir notas em seu nome, como já ocorre para condomínios.

PRINCIPAIS MUDANÇAS NAS REGRAS DO ALUGUEL A PARTIR DE 2027

De acordo com Lei Complementar 214/2025; e Comunicado Conjunto CGIBS/RFB nº 01/2025

Pessoa física

Passa a ser contribuinte do IBS e da CBS com mais de 3 imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano

Empresa

Sempre contribuinte do IBS e da CBS, sem piso de imóveis ou de receita

Alíquota

Reduzida em 70% para a locação tradicional, residencial ou comercial, caindo para cerca de 8%

Redutor social

R$ 600 abatidos por imóvel residencial ao mês, antes de calcular o imposto

CNPJ cadastral

Exigido para emitir nota fiscal a partir de 2027, mas não transforma a pessoa física em pessoa jurídica

Aluguel de temporada

Locação de curta duração (até 90 dias) é equiparada a hospedagem, com redução de 40% na alíquota (menor que os 70% da locação comum)

Cronograma

CBS vale plenamente a partir de 2027; IBS sobe aos poucos até 2033