SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – A Barra Funda, na zona oeste de São Paulo, não é mais apenas endereço de galpões e fábricas desativadas. Eleita o terceiro bairro mais “cool” do mundo pelo guia britânico Time Out, atrás apenas de Jimbōchō (Tóquio) e Borgerhout (Antuérpia), a região virou também vitrine de um dos movimentos mais acelerados do mercado imobiliário paulistano: o de empreendimentos com unidades cada vez mais compactas, apostando no perfil dinâmico da região.

O bairro, que já abrigou fábricas de tecidos, armazéns de café e depósitos para abastecer a capital na década de 1920, passou pela desindustrialização nos anos 1990, deixando galpões ociosos e imóveis abandonados.

Nos anos seguintes, artistas, coletivos e pequenos negócios culturais ocuparam o território, atraídos pelos preços baixos e pela proximidade do centro. Essa transição preparou o terreno para o atual ciclo de verticalização.

“A Barra Funda hoje é um dos bairros que mais concentram lançamentos imobiliários em São Paulo”, afirma Thiago Yaak, CEO da startup de inteligência imobiliária Liquid. “Em 2024 foram lançadas quase 5.000 novas unidades residenciais, número que colocou o bairro no topo da cidade. Isso elevou a população local em mais de 130% na última década, e a tendência é de continuidade.”

Os novos empreendimentos priorizam apartamentos de um e dois dormitórios, com área entre 26 e 40 m², na faixa de R$ 260 mil a R$ 400 mil, com ampla oferta de serviços dentro do condomínio. A lógica atende ao público que busca praticidade, proximidade do centro e menor tíquete de entrada em comparação a bairros vizinhos.

Cury, Plano&Plano, Riva/Direcional, HM e Vivaz lideram essa frente, voltadas ao público de primeiro imóvel. Ao mesmo tempo, há espaço para projetos de padrão médio, como o Side Barra Funda, da Trisul, e até de alto padrão no entorno, como o Jardim das Perdizes, da Tecnisa. “Essa diversidade confirma a Barra Funda como polo plural, capaz de atender desde o comprador popular até famílias de classe média”, afirma Yaak.

De acordo com levantamento da Brain Inteligência Estratégica feito a pedido da Folha, a Barra Funda fechou 2024 com 4.982 unidades lançadas, salto de quase 20 vezes em relação a 2023 (264 unidades). A maior parte está nas plantas de dois dormitórios (3.753 unidades), seguidas pelas de um dormitório (1.229).

Em contrapartida, não houve lançamentos das unidades maiores —de três ou quatro dormitórios— em 2023, 2024 ou nas projeções de 2025, o que reforça o foco no público jovem e de investidores em busca de liquidez.

As vendas acompanham o ritmo, segundo o levantamento. Depois de 853 unidades comercializadas em 2023 e de 3.075 unidades em 2024, até agosto deste ano já foram vendidas 2.366 —sendo 1.106 de um dormitório e 1.260 de dois dormitórios (1.260).

PREÇO E PÚBLICO-ALVO

Foram lançadas 1.065 unidades na Barra Funda somente neste ano. O preço médio geral da oferta lançada estava em torno de R$ 365,1 mil, com uma área média de 34 m² e um preço médio por metro quadrado de R$ 10.739. O tíquete sobe para R$ 376,6 mil nos apartamentos de dois dormitórios, que têm metragem média de 37 m², e cai para R$ 264,1 mil nos de um dormitório (26 m²).

No mercado de revenda, o valor por metro quadrado é geralmente mais alto do que nos lançamentos, totalizando uma média de R$ 11.604/m². O preço médio de revenda para um imóvel de um dormitório de 43 m², por exemplo, é de cerca de R$ 471.491, atingindo R$ 2.370.719 para 4 dormitórios (204 m²). De acordo com levantamento da Brain, o metro quadrado mais caro na revenda é o de 2 dormitórios (R$ 11.713/m²).

No que diz respeito à locação, a Barra Funda demonstra uma forte demanda.

O valor médio de locação para 1 dormitório (36 m²) é de R$ 2.245, com um custo de R$ 63/m². Para 2 dormitórios (51 m²), o aluguel médio é de R$ 2.996 (R$ 59/m²). Já para uma área média de 48 m² e R$ 60/m², o valor geral médio de locação na região é de R$ 2.901.

Por área, é um patamar comparável a bairros vizinhos como Perdizes ou Higienópolis, embora esses bairros concentrem mais edifícios para alta renda, com unidades maiores .

Para Yaak, a principal vantagem competitiva da Barra Funda é a “mobilidade ímpar”, que combina metrô, trem, rodoviária e acesso rápido à marginal, somada a opções culturais, entre elas o Memorial da América Latina, casas de show e, na vizinhança, o Allianz Parque.

Esse conjunto atrai jovens profissionais que buscam morar perto do transporte público, ter vida noturna ativa e trabalhar em coworkings —o mesmo perfil que estimula o mercado de locação por temporada, chamando a atenção de pequenos investidores.

Os empreendimentos tentam atender a esse público com áreas comuns como minimercado, lavanderia compartilhada, academia, bicicletário e pet place. “O morador quer viver no bairro e também se integrar ao que ele oferece: cultura, música, gastronomia e mobilidade”, diz Yaak.

“A Barra Funda tem o potencial de ser um laboratório do futuro do setor imobiliário paulistano: compacto, central, conectado e diverso. Quem entender essa dinâmica conseguirá capturar valor de longo prazo”, diz o CEO da Liquid.

“O desafio para incorporadoras é equilibrar esse volume com diversificação de produtos e acompanhar o adensamento com infraestrutura adequada”, afirma.