SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – O Minha Casa, Minha Vida parece mais resistente às turbulências do mercado imobiliário, que enfrenta juros altos, redução de financiamento para construtoras e inflação. No segundo trimestre de 2025, os lançamentos avançaram 11,7%, totalizando 17.911 unidades, e o Valor Geral de Vendas (VGV) atingiu R$ 5,1 bilhões, ante R$ 4,2 bilhões no mesmo período de 2024, de acordo com levantamento da Brain Inteligência Estratégica.

As vendas aceleraram ainda mais: 19.354 unidades comercializadas entre abril e junho, alta de 74% na comparação anual, mostra o estudo. O programa agora representa quase 60% dos lançamentos e mais da metade das vendas em São Paulo.

Para Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, o desempenho reflete mudanças na oferta, não na demanda. “O interesse por esse tipo de imóvel sempre existiu. O que mudou foi a capacidade das construtoras de atender esse público”, afirma.

Três fatores interligados são responsáveis pelo desempenho do Minha Casa em São Paulo, segundo o especialista. Um é a política habitacional da cidade, que há quase dez anos incentiva o programa, permitindo construir mais no terreno do que para outros tipos de padrão e usando o valor de outorga para dar subsídio para os empreendimentos.

Outro fator, diz, é a mudança estrutural nos preços feita pelo governo Lula em julho de 2023, que possibilitou um novo encaixe dos valores na capital, aumentando o potencial de oferta nos últimos dois anos e meio.

E um terceiro pilar crucial, afirma Araújo, foi o aumento expressivo dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia) direcionados ao programa. Enquanto até 2022 o volume flutuava de R$ 50 a R$ 55 bilhões, hoje está na faixa de R$ 130 bilhões, segundo o especialista. O maior volume de financiamento com subsídios teria ampliado a capacidade de famílias acessarem esses imóveis.

O maior nível de renda dos paulistanos e uma redução no desemprego também favorecem o segmento, aponta Araújo. “Isso aumenta significativamente a capacidade de pagamento das famílias”, afirma.

A situação, diz, é reforçada pelo fato de que a taxa de juros não impacta o programa, graças aos subsídios do FGTS, além da contribuição estadual de até R$ 30 mil para auxiliar na entrada do financiamento.

SANTO AMARO LIDERA A VALORIZAÇÃO DE PREÇOS

Santo Amaro, na zona sul de São Paulo, foi o bairro que liderou a valorização do preço por metro quadrado no último ano, com aumento de 36,9% entre junho de 2024 e junho de 2025 no segmento Minha Casa, Minha Vida, aponta a Brain.

Araújo diz que houve uma melhora na localização dos empreendimentos lançados na região em relação às unidades colocadas no mercado no período imediatamente anterior. “Quanto melhor a localização, maior o preço por metro quadrado”, diz.

Ele também afirma que o desempenho do bairro se deve a um potencial maior de escassez na região e “uma possível mudança no perfil de metragem e de posicionamento dos produtos, que antes estavam mais vinculados ao Minha Casa, Minha Vida faixa 2 e agora estão mais vinculados ao Minha Casa, Minha Vida faixa 3”.

Em volume de lançamentos pelo programa federal, a Mooca, na zona leste, destacou-se no primeiro semestre de 2025, com 2.637 unidades. Bairros da zona oeste como Lapa, Butantã e Barra Funda também aparecem entre os destaques. Araújo afirma que são bairros com espaços favoráveis a prédios pelo Minha Casa, Minha Vida.

Para ele, são regiões com um nível médio de renda maior. “Isso favorece uma capacidade melhor de pagamento. São regiões em que o potencial construtivo é muito favorável”, afirma.

A expectativa é que o mercado MCMV continue crescendo no restante de 2025 e em 2026, graças a uma “demanda infinita”.

“É muito maior do que a capacidade de produção imobiliária no país inteiro, inclusive em São Paulo”, afirma Araújo.

O desafio também para o segmento é o aumento do custo, que pressiona as margens das empresas para permanecer no teto do programa. Segundo Araújo, o tamanho dos imóveis já atingiu a menor metragem possível para unidades com dois quartos, de 34 a 35 metros quadrados. “Se o custo aumenta, não tem mais como diminuir a metragem. Então o preço total, o ticket total, vai aumentar.”