SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – A Justiça de São Paulo reconsiderou nesta segunda-feira (18) uma decisão provisória que havia suspendido regras que criam um bônus para proprietários de títulos que dão direito a construir prédios nos arredores da avenida Brigadeiro Faria Lima.

O leilão para venda de um novo lote desses certificados está marcado para esta terça-feira (19) e poderá resultar em uma arrecadação de aproximadamente R$ 3 bilhões para a Prefeitura de São Paulo.

A decisão do Órgão Especial do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) atende a um pedido apresentado pela gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) e pela Presidência da Câmara Municipal.

No entorno da avenida Faria Lima, trecho da zona oeste da capital paulista com elevado valor imobiliário, o direito de construir é adquirido por meio de certificados negociados no mercado financeiro.

Tais documentos são identificados pela sigla Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção) e são válidos em bairros em que a expansão imobiliária é regrada por uma Operação Urbana Consorciada e não pela Lei de Zoneamento.

Aprovada em 1995, a Operação Urbana Faria Lima é a primeira e mais importante de São Paulo.

Em 2024, uma revisão dessa operação realizada pela Câmara Municipal e sancionada por Nunes aumentou em 30% o potencial construtivo das Cepacs a serem utilizadas em edificações mais próximas a corredores de ônibus e estações de metrô. Ou seja, o bônus permite aumentar a área construída de prédios nesses locais.

É essa majoração que era contestada na liminar assinada na última sexta-feira (15) pelo relator do caso no TJ-SP, o desembargador José Carlos Ferreira Alves. O próprio desembargador, no entanto, voltou atrás e liberou o bônus nesta segunda.

Na representação que provocou a suspensão do bônus, o Ministério Público de São Paulo sustenta haver inconstitucionalidade na bonificação criada pela revisão. O argumento é de que não se pode conceder benefícios retroativos para títulos adquiridos em leilões anteriores.

A venda sem concorrência pública de um bem municipal –no caso, o direito de construir 30% a mais por meio de um título inicialmente comprado sem esse potencial– resultaria em prejuízo ao município e em produção indevida de riqueza ao proprietário, segundo o advogado Marc Bujnicki Zablith, ex-gerente jurídico da São Paulo Urbanismo, órgão da prefeitura responsável por executar a política urbana municipal.

Zablith é responsável por um parecer que reportou a questão para a Procuradoria-Geral do Município. Foi o relatório dele que embasou a denúncia levada ao Ministério Público pelo Movimento Defenda São Paulo, grupo da sociedade civil conhecido por diversas ações contra a verticalização de bairros tradicionais da cidade.

A prefeitura rebate a acusação de geração indevida de riqueza que a bonificação traria a detentores de Cepacs antigas.

Presidente da São Paulo Urbanismo, Pedro Fernandes, disse à Folha de S.Paulo que esses mesmos títulos poderiam ter perdido valor com a criação de regras mais permissivas para se construir em outras áreas da cidade a partir do Plano Diretor de 2014 e pela Lei de Zoneamento de 2016 e suas recentes revisões.

“A operação não é algo à parte da cidade e, por isso, decisões futuras sobre a política urbana podem alterar preços de Cepacs para cima ou para baixo”, diz Fernandes.

Estima-se que 250 mil metros quadrados em construções ainda possam ser liberados na área da operação, o que equivale a aproximadamente 220 mil Cepacs. No próximo leilão, estarão disponíveis pouco menos de 170 mil títulos. A maior parte da arrecadação será destinada à urbanização de favelas em Paraisópolis.