SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS) – O Órgão Especial do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) suspendeu provisoriamente nesta sexta-feira (15) regras que criam um bônus para proprietários de títulos que dão direito a construir prédios nos arredores da avenida Brigadeiro Faria Lima, na região da zona oeste, entre as mais valorizadas da capital paulista.

A determinação judicial ocorre a poucos dias do leilão marcado para a próxima terça-feira (19), em que a prefeitura espera arrecadar aproximadamente R$ 3 bilhões com a venda desses instrumentos. A gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) diz que a liminar afeta títulos antigos e, por isso, não prejudica a nova oferta pública.

Na região em questão, o direito de construir é adquirido por meio de certificados negociados no mercado financeiro. Tais documentos são identificados pela sigla Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção) e são válidos em bairros em que a expansão imobiliária é regrada por uma Operação Urbana Consorciada e não pela Lei de Zoneamento.

Aprovada em 1995, a Operação Urbana Faria Lima é a primeira e mais importante de São Paulo. Em 2024, uma revisão dessa operação realizada pela Câmara Municipal e sancionada por Nunes aumentou em 30% o potencial construtivo das Cepacs a serem utilizadas em edificações mais próximas a corredores de ônibus e estações de metrô. Ou seja, o bônus permite aumentar a área construída de prédios nesses locais.

É essa majoração que é contestada na liminar assinada pelo relator do caso no TJ-SP, o desembargador José Carlos Ferreira Alves.

Na representação que provocou a suspensão do bônus, o Ministério Público de São Paulo sustenta haver inconstitucionalidade na bonificação criada pela revisão. O argumento é de que não se pode conceder benefícios retroativos para títulos adquiridos em leilões anteriores.

A venda sem concorrência pública de um bem municipal –no caso, o direito de construir 30% a mais por meio de um título inicialmente comprado sem esse potencial– resultaria em prejuízo ao município e em produção indevida de riqueza ao proprietário, segundo o advogado Marc Bujnicki Zablith, ex-gerente jurídico da São Paulo Urbanismo, órgão da prefeitura responsável por executar a política urbana municipal.

Zablith disse à reportagem ter reportado a possível inconstitucionalidade provocada pela revisão enquanto era funcionário do órgão, mas decidiu pedir demissão após observar que a questão não foi corrigida mesmo com o caso sendo levado ao conhecimento da Procuradoria-Geral do Município.

Foi o parecer em que Zablith relata tais problemas que embasou a denúncia levada ao Ministério Público pelo Movimento Defenda São Paulo. A associação reúne representantes de bairros e se destaca na oposição ao avanço da verticalização estimulada pela prefeitura.

Presidente da São Paulo Urbanismo, Pedro Fernandes afirma que a decisão não representa insegurança jurídica para interessados em participar do leilão da próxima terça.

Ele argumenta que a liminar anula provisoriamente dois dispositivos legais que devem ser lidos em conjunto. O primeiro é o que cria a majoração das Cepacs , enquanto o segundo aplica a vantagem de forma retroativa.

Fernandes alega, portanto, que somente a majoração de títulos antigos está suspensa. “O bônus para novos títulos, comprados a partir do leilão da próxima terça, continua válido”, diz.

Minimizando o efeito da decisão, o presidente da SP Urbanismo diz haver cerca de quatro empreendimentos que já teriam Cepacs vinculadas a terrenos próximos a eixos de transporte da operação. Ele confirmou que ao menos dois casos foram levados à PGM e que, neste momento, estão sob análise do órgão.

Outro ponto rebatido pela prefeitura é quanto à suposta geração indevida de riqueza que a bonificação traria a detentores de Cepacs antigas.

A base para a contestação é que esses mesmos títulos poderiam ter perdido valor com a criação de regras mais permissivas para se construir em outras áreas da cidade a partir do Plano Diretor de 2014 e pela Lei de Zoneamento de 2016 e suas recentes revisões.

“A operação não é algo à parte da cidade e, por isso, decisões futuras sobre a política urbana podem alterar preços de Cepacs para cima ou para baixo”, diz Fernandes.

Estima-se que 250 mil metros quadrados em construções ainda possam ser liberados na área da operação, o que equivale a aproximadamente 220 mil Cepacs. No próximo leilão, estarão disponíveis cerca de 170 mil títulos. A maior parte da arrecadação será destinada à urbanização de favelas em Paraisópolis.